Можно ли купить недвижимость в Испании с российским паспортом в 2026 году

Да. Ни Испания, ни Евросоюз не запрещают гражданам России покупать жильё. Сложность не в покупке, а в деньгах: если у вас нет вида на жительство в ЕС, испанский банк не примет на ваш счёт больше 100 000 €, а каждый евро на сделку придётся объяснить. Ниже — что на самом деле ограничено, как платить и что изменилось после отмены golden visa.

Проверено в ноябре 2026 года: Регламент ЕС 833/2014 с изменениями 20-го пакета санкций (апрель 2026), разъяснения Еврокомиссии и Казначейства Испании по депозитам.

Коротко

• Запрета на покупку нет. Его обсуждали в ЕС в 2022 году, но в санкции он так и не вошёл. Не добавил его и 20-й пакет, принятый в апреле 2026 года.
• Главное ограничение — банковский счёт. Гражданам России без вида на жительство в ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии банк не может принять депозиты больше 100 000 €.
• Покупка больше не даёт ВНЖ. Golden visa отменена с 3 апреля 2025 года.
• Налоги те же, что у всех: паспорт на ставку не влияет.

Есть ли запрет на покупку

Нет. В Испании нет закона, который запрещал бы гражданам России приобретать недвижимость, и такого запрета нет на уровне Евросоюза. Запрет на сделки с недвижимостью планировали включить в шестой пакет санкций в 2022 году, но в итоговый текст он не попал. Пакеты 2025 и 2026 годов тоже его не ввели: 20-й пакет от 23 апреля 2026 года касается криптовалют, цифрового рубля, новых российских банков под запретом и услуг в сфере кибербезопасности.

Отдельные страны ЕС ввели свои ограничения. Финляндия с июля 2025 года запретила гражданам России без постоянного вида на жительство покупать недвижимость, прежде всего землю, Литва допускает её только для владельцев такого вида на жительство. Испании в этом списке нет.

Исключение — люди из санкционных списков ЕС. Их имущество замораживается, и ни нотариус, ни банк сделку с ними не проведут. Проверку по спискам проходит каждый покупатель.

Главное ограничение: 100 000 € на банк

Статья 5b санкционного регламента запрещает банкам ЕС принимать депозиты от граждан России и от людей, живущих в России, если общая сумма на всех их счетах в одном банке превышает 100 000 €. Важные детали:

• Лимит считается по банку целиком — все счета, все валюты. На совместном счёте двух граждан России — до 200 000 €.
• Лимит не действует, если у вас есть временный или постоянный вид на жительство в стране ЕС, ЕЭЗ или в Швейцарии, или если у вас есть второе гражданство одной из этих стран.
• Деньги сверх лимита банк не замораживает, а не принимает: входящий перевод возвращается отправителю.
• Старые остатки сохраняются. Если до 26 февраля 2022 года на счёте было больше 100 000 €, деньги можно тратить, но пополнять счёт нельзя, пока сумма выше лимита.

Отсюда главный практический вывод: собрать на испанском счёте 300 000 €, чтобы заплатить за квартиру, гражданин России без ВНЖ в ЕС не сможет. Нужна другая схема оплаты.

Как заплатить за квартиру

• Переводом продавцу напрямую со счёта за пределами ЕС. Ограничение касается депозитов покупателя в банках ЕС, а не того, что продавец получает на свой счёт. Банк продавца всё равно проверит источник денег, поэтому перевод должен идти со счёта на ваше имя и с понятной историей.
• Через испанский счёт — в пределах лимита. Задаток или небольшую покупку можно провести через свой счёт, если общая сумма в этом банке не превысит 100 000 €.
• Переводы из российских банков часто невозможны: многие из них под санкциями ЕС, и в апреле 2026 года к ним добавили ещё 20. Заранее выясните, примет ли банк продавца перевод из вашего банка.

Наличными заплатить не получится: нотариус указывает в купчей, каким способом оплачена цена, а наличные расчёты в Испании ограничены законом.

Проверка источника денег

Нотариус и банк обязаны выяснить, откуда деньги на покупку. Для покупателя с российским паспортом проверка обычно глубже и дольше. Подготовьте заранее:

• справки о доходах и налоговые декларации за несколько лет;
• документы о продаже имущества, наследстве или дарении, если деньги оттуда;
• выписки по счёту, с которого идёт перевод, — с историей поступлений;
• присяжный перевод на испанский и апостиль на российских документах.

Если источник не подтверждён, банк вправе отказаться проводить платёж, а нотариус — заверять сделку. Задаток при этом может зависнуть, поэтому проверку лучше пройти до подписания договора о бронировании.

Ипотека

Санкции прямо не запрещают кредитовать граждан России, но получить ипотеку без вида на жительство в ЕС на практике почти невозможно: банки крайне осторожны с такими клиентами. Если у вас уже есть ВНЖ в Испании и подтверждённый доход, шансы примерно такие же, как у других иностранцев.

Покупка на компанию

Покупать через российскую компанию практически бессмысленно. Банки ЕС не могут принимать от неё депозиты выше лимита, а испанским юристам, бухгалтерам и консультантам санкции запрещают оказывать услуги компаниям, созданным в России. Покупка через компанию в ЕС с российским владельцем возможна, но требует отдельного анализа — и для санкций, и для налогов.

Вид на жительство: покупка его больше не даёт

Golden visa — вид на жительство за покупку недвижимости от 500 000 € — отменена органическим законом 1/2025, новые заявления не принимаются с 3 апреля 2025 года. Квартира теперь помогает получить ВНЖ только косвенно: как жильё и как одно из доказательств средств. Какие варианты остались, мы разобрали в статье «Можно ли получить ВНЖ, купив квартиру, после отмены golden visa».

Обратите внимание на связь: как только у вас появляется вид на жительство в Испании или другой стране ЕС, лимит 100 000 € на ваши счета перестаёт действовать.

Налоги и расходы

Налоги при покупке одинаковые для всех, гражданство на них не влияет. В Каталонии на вторичном рынке это 10–13 % налога на передачу имущества, на новостройку — 10 % НДС и 1,5 % налога на нотариальные акты. Все расходы по вашей сумме — в калькуляторе расходов на покупку.

После покупки нерезидент не из ЕС платит каждый год налог на вменённый доход за пустую квартиру, а при сдаче — 24 % со всей арендной платы. Это стоит посчитать до сделки: калькулятор содержания квартиры.

Предложенный в 2025 году налог до 100 % для покупателей не из ЕС не принят.

Со стороны России

Если вы налоговый резидент России, у вас есть обязанности и там: российские правила валютного контроля требуют уведомлять налоговую о счетах за рубежом и о движении по ним. Это не мешает сделке в Испании, но нарушение грозит штрафами в России — разберитесь с этим до перевода денег.

Частые вопросы