Сколько стоит содержать квартиру в Испании в год: калькулятор для владельца-нерезидента 2026
- Коротко
- IBI — налог на недвижимость
- Вменённый доход: налог за пустую квартиру
- Если вы сдаёте квартиру
- Налог на имущество
- Община, мусор, страховка и коммунальные
- Три примера
- Частые вопросы
Пустая квартира в Барселоне с кадастровой стоимостью 165 000 € обходится владельцу-нерезиденту примерно в 4 600 € в год, и почти 1 900 € из них — налоги. Платить приходится, даже если квартира не приносит дохода: налоговая считает, что владелец получает от неё «вменённый доход». Калькулятор посчитает все расходы по вашей квартире — пустой или сданной.
Пустая квартира в Барселоне с кадастровой стоимостью 165 000 € обходится владельцу-нерезиденту примерно в 4 600 € в год, и почти 1 900 € из них — налоги. Платить приходится, даже если квартира не приносит дохода: налоговая считает, что владелец получает от неё «вменённый доход». Калькулятор посчитает все расходы по вашей квартире — пустой или сданной.
Правила проверены в ноябре 2026 года: налоговое постановление Барселоны об IBI, разъяснения налоговой службы Испании для нерезидентов, ставки налога на имущество.
Коротко
- Обязательные налоги есть всегда: IBI — налог мэрии на недвижимость — и налог нерезидента на вменённый доход, даже если вы квартирой не пользуетесь.
- Если сдаёте, вменённого дохода нет, но появляется налог на аренду. Резидент ЕС платит 19 % с дохода за вычетом расходов, резидент другой страны — 24 % со всей арендной платы.
- Налог на имущество касается только тех, у кого в Испании больше 700 000 € чистых активов.
- Каждый налог нерезидента требует декларации. Если её не подать, налоговая начислит налог сама, с надбавками.
IBI — налог на недвижимость
IBI платит тот, кто был собственником на 1 января. Считается он от кадастровой стоимости, которая указана в квитанции. В Барселоне ставка для жилья — 0,66 %: при кадастровой стоимости 165 000 € это 1 089 € в год. Кадастровая стоимость обычно заметно ниже рыночной, поэтому не пугайтесь, если цена вашей квартиры в несколько раз выше.
Платить в 2026 году можно было с 1 марта по 4 мая. Если оформить автоматическое списание со счёта, мэрия делит налог на четыре части — в марте, июне, сентябре и декабре. Нерезиденту это удобнее всего: о сроках не нужно помнить.
В Барселоне есть надбавка за пустое жильё: 50 % к IBI, если квартира стоит пустой больше двух лет без уважительной причины, и 100 % — если больше трёх. Она касается только владельцев четырёх и более жилых объектов.
Вменённый доход: налог за пустую квартиру
Это главный сюрприз для новых владельцев. Если квартира не сдаётся, испанская налоговая считает, что вы всё равно получаете от неё доход — возможность ею пользоваться. Этот условный доход облагается налогом нерезидента.
- Размер дохода — 1,1 % кадастровой стоимости, если её коллективно пересматривали начиная с 2012 года, и 2 % — если нет.
- Ставка налога — 19 % для резидентов ЕС и ЕЭЗ, 24 % для всех остальных.
При кадастровой стоимости 165 000 € и ставке 2 % условный доход — 3 300 €, налог для владельца не из ЕС — 792 €. Сумма небольшая, но декларацию 210 нужно подавать каждый год. Налог за 2025 год подаётся до 31 декабря 2026 года. С 2026 года срок сдвинулся: декларация за 2026 год подаётся с 1 апреля по 31 декабря 2027 года.
Если квартира сдаётся часть года, вменённый доход считается только за месяцы без аренды.
Если вы сдаёте квартиру
Здесь разница между владельцами из ЕС и остальными становится огромной.
- Резидент ЕС или ЕЭЗ платит 19 % с чистого дохода. Из арендной платы можно вычесть IBI, взносы общины, страховку, проценты по ипотеке, ремонт, коммунальные, если их платите вы, и амортизацию — 3 % в год от стоимости строения без земли.
- Резидент другой страны, в том числе России, платит 24 % со всей арендной платы. Никаких вычетов.
На квартире за 1 500 € в месяц это 1 726 € налога в год для владельца из ЕС и 4 320 € — для владельца не из ЕС. При тех же расходах на содержание чистый доход второго почти на 2 600 € меньше.
Декларации по аренде до осени 2026 года подавались раз в квартал. По разъяснениям налоговой, с четвёртого квартала 2026 года доход от аренды декларируется один раз в год — с 1 по 20 апреля следующего года.
И ещё одно: в Каталонии в 302 муниципалитетах, включая Барселону, действует ограничение арендной платы. Прежде чем назначать цену, проверьте её по калькулятору лимита аренды.
Налог на имущество
Налог на имущество нерезиденты платят со всего, что у них есть в Испании, за вычетом долгов на покупку этого имущества — например, остатка ипотеки на 31 декабря.
- По общегосударственным правилам первые 700 000 € не облагаются, дальше ставка растёт от 0,2 %.
- По правилам Каталонии необлагаемый минимум — 500 000 €, а ставки начинаются с 0,21 %. Нерезидент может выбрать их, если большая часть его имущества в Испании находится в Каталонии, но обычно они невыгодны.
Пример: квартира стоит 900 000 € без ипотеки. По общим правилам налог — около 433 €, по каталонским — около 1 223 €. Калькулятор выбирает меньшее. Декларация обязательна, если налог больше нуля или ваше имущество в Испании до вычета долгов стоит больше 2 000 000 €. При чистом имуществе больше 3 000 000 € добавляется ещё налог солидарности на крупные состояния — он в 2026 году продолжает действовать.
Община, мусор, страховка и коммунальные
- Взносы общины собственников зависят от дома: лифт, консьерж, бассейн. В Барселоне обычно от 50 до 200 € в месяц. Отдельно община может собрать деньги на крупный ремонт — фасад, крышу, лифт. Это решается на собрании, и платить придётся, даже если вы голосовали против.
- Сбор за вывоз мусора в Барселоне входит в счёт за воду. Для типичной квартиры в 2026 году — около 137 € в год, сумма зависит от расхода воды.
- Страховка не обязательна по закону, но община и банк по ипотеке обычно её требуют. Для квартиры — обычно 150–400 € в год.
- Коммунальные в пустой квартире — это в основном абонентская плата за свет, воду и газ. Отключать их совсем неудобно: показывать квартиру или сдавать её без света не получится.
Три примера
Квартира в Барселоне, кадастровая стоимость 165 000 € (стоимость не пересматривали с 2012 года), община 120 € в месяц, страховка 250 €, декларации через gestor. При сдаче коммунальные платит арендатор.
| Пустая, владелец не из ЕС | Сдаётся за 1 500 €, владелец из ЕС | Сдаётся за 1 500 €, владелец не из ЕС | |
|---|---|---|---|
| IBI | 1 089 € | 1 089 € | 1 089 € |
| Налог на вменённый доход | 792 € | — | — |
| Налог на аренду | — | 1 726 € | 4 320 € |
| Община, страховка, мусор | 1 827 € | 1 827 € | 1 827 € |
| Коммунальные | 720 € | — | — |
| Gestor | 150 € | 150 € | 150 € |
| Расходы в год | 4 578 € | 4 792 € | 7 386 € |
| Остаётся от аренды 18 000 € | — | 13 208 € | 10 614 € |
Владелец из ЕС во втором примере вычитает амортизацию: квартира куплена за 400 000 €, половина стоимости приходится на строение.
Частые вопросы
Сколько в год стоит содержать квартиру в Барселоне?
Для квартиры с кадастровой стоимостью около 165 000 € — обычно 4 000–5 000 € в год, если она пустая: IBI, налог на вменённый доход, община, страховка, коммунальные, мусор. При сдаче расходы зависят прежде всего от налога на аренду.
Нужно ли платить налог, если квартира пустая?
Да. Нерезидент платит налог на вменённый доход: 1,1 % или 2 % кадастровой стоимости облагается по ставке 19 % или 24 %. Декларация 210 подаётся каждый год.
Какой налог платит нерезидент со сдачи квартиры?
Резидент ЕС или ЕЭЗ — 19 % с дохода за вычетом расходов. Резидент другой страны — 24 % со всей арендной платы без вычетов.
Кто платит IBI, если квартиру продали в течение года?
По закону — тот, кто был собственником на 1 января. На практике стороны часто делят IBI пропорционально, это записывают в договоре.
Платит ли нерезидент налог на имущество?
Только если его чистое имущество в Испании больше 700 000 € по общим правилам. Декларацию нужно подать и тогда, когда имущество до вычета долгов стоит больше 2 000 000 €.
Можно ли вычесть ипотеку из налога на имущество?
Да, остаток кредита на 31 декабря уменьшает базу налога, если кредит взят на покупку или ремонт этого имущества.
Когда подавать декларацию за вменённый доход за 2026 год?
С 1 апреля по 31 декабря 2027 года. Декларация за 2025 год — до 31 декабря 2026 года.
Расчёт ориентировочный. Налоги посчитаны по ставкам, расходы на общину, страховку и коммунальные — по вашим данным. Льготы, вычеты по ремонту и личные обстоятельства могут изменить итог.
Источники:
- Налоговое постановление Барселоны 1.1 об IBI: ставка 0,66 %, надбавка за пустое жильё.
- Закон о налоге на доходы нерезидентов (Real Decreto Legislativo 5/2004): вменённый доход, ставки 19 % и 24 %.
- Приказ HAC/623/2026: новые сроки подачи декларации 210 по доходам от недвижимости.
- Закон 19/1991 о налоге на имущество и Налоговый кодекс Каталонии: необлагаемый минимум и ставки.
- Тарифы Барселоны и Столичного округа на вывоз мусора на 2026 год.
правду
об Испании
Налогообложение является одним из самых актуальных вопросов для тех, кто планирует перебраться в другую страну на постоянное место жительства или просто приобрести там дом. Как и повсюду в Европе, жилье в Испании облагается налогами на недвижимость для иностранцев (нерезидентов), однако их ставки намного ниже среднеевропейских, что делает страну особенно привлекательной для инвесторов.
Размер платежей назначается на трех уровнях: федеральном, региональном и муниципальном, поэтому общий объем налогового бремени может довольно различаться между провинциями – от 6 до 11% при приобретении и от 0,7 до 1,6% при владении. Какие расходы приходится нести владельцам испанских жилых метров, в чем особенность выплат для иностранных граждан, на что стоит обратить особое внимание будущим покупателям – рассмотрим в нашем материале.
Сверх цены объекта закладывайте около 11–12 % на вторичное жильё и 12–13,5 % на новостройку. Почти всё это налоги: на остальные расходы — нотариуса, реестр, оформление — приходится обычно 1–2 %. Ниже калькулятор с разбивкой по каждой статье, ставки 2026 года и три готовых примера.
Как и в других странах мира, в Испании действует система налогов на доходы для физических лиц. К таковым относится наёмная работа, предпринимательская деятельность, владение движимым и недвижимым имуществом, а также операции по его покупке, продаже и аренде. Для каждого вида действует прогрессивная шкала ставок и ряд льгот и вычетов, с помощью которых можно значительно уменьшить платежи. Правильное определение налогового статуса является, пожалуй, ключевым этапом в планировании финансовых операций, не говоря уже о том, что оно просто необходимо для избежания штрафов со стороны фискальных служб.
