Коммерческая недвижимость в Испании: как выгодно купить помещение

Если Вам интересно узнать актуальную информацию по этой теме, читайте нашу свежую статью, подготовленную совместно с экспертами компании Barcelona Realty Group.

Local comercial, или испанское коммерческое помещение: что это такое?

Термин объединяет любые объекты недвижимости, не предназначенные для жилья и приобретаемые с целью получения прибыли путем их дальнейшей аренды или для ведения личного бизнеса. Их статус всегда можно проверить по выписке из Реестра собственников, Nota Simple.

Если впоследствии Вы захотите использовать их как жилую площадку, придется запрашивать необходимый сертификат технического соответствия (cedula de habitabilidad) у муниципальных органов, иначе есть риск быть оштрафованным на немалую сумму. Превращать дом или квартиру в local comercial без получения разрешений от мэрии также нелегально.

Что относится к коммерческой испанской недвижимости

Все объекты можно классифицировать по роду деятельности, которым юридически разрешено заниматься на их территории:

• Офисы, кабинеты, бизнес, центры.
• Рестораны, кафе, бары.
• Гостиничные и оздоровительные здания.
• Сфера услуг: салоны, спортзалы, школы, мастерские.
• Склады и логистические точки.
• Магазины, киоски, рынки.
• Гаражи.
• АЗС.
• Доходные дома.

Самым беспроигрышным вариантом для вложений традиционно являются помещения, связанные с отельным, туристическим, ресторанным бизнесом и торговлей. Особенно высока их рентабельность в крупных городах и на популярных морских курортах Королевства (например, Малага и Марбелья, Аликанте и Валенсия, каталонские побережья Коста Брава, Гарраф, Маресме и Даурада). В столичных регионах стабильный доход также всегда приносила офисная недвижимость.

Но давайте разберемся, изменилось ли положение дел в связи с массовым переходом предприятий на удаленную работу, серьезными ограничениями для крупных ТЦ и временным закрытием международных границ во время пандемии.

Какой тип помещений и где лучше покупать в эпоху коронавируса

По данным портала Idealista.com, цены на многие коммерческие объекты значительно упали в начале 2021 года, но после отмены чрезвычайного положения в мае уже начали потихоньку расти вновь. Эксперты считают, что именно сейчас наступило время выгодных инвестиций, а сфера услуг и туризм никогда не потеряют своей актуальности в этой стране надолго.

Благодаря пандемии, новым трендом становится приобретение складов и логистических центров, а также площадей, которые можно переоборудовать под медицинскую лабораторию или аптеку.

Что касается офисов, предпринимателей теперь интересуют небольшие по площади пространства: ведь их можно с успехом сдавать для бизнес-встреч и мероприятий несколько раз в неделю тем компаниям, где нормой для сотрудников стала работа на удаленке.

По сравнению с 2019 годом, серьезно упали в цене магазины на первой линии в центральных районах крупных городов. Так, в Барселоне наблюдается активная смена владельцев на элитных улицах, вроде Пассеч-де-Грасия или Рамбла Каталония.

Как и ранее, самыми прибыльными для вложений остаются туристические зоны столиц областей и, конечно же, морские курорты (Мадрид, Валенсия, побережье Аликанте, Сан Себастьян, Малага).

Local comercial: какие преимущества он дает после приобретения

Что же относится к главным плюсам коммерческой недвижимости в Испании?

Прежде всего, высокая рентабельность, возможность иметь постоянный источник дохода за счет аренды, гибкий и длительный по срокам контракт с арендатором (минимум семь лет).

Если же Вы планируете развивать свое дело, то это шанс создать пространство в соответствии с личным видением и вкусом.Также это возможность почувствовать себя независимо и по-новому, перейдя в касту предпринимателей в одной из самых космополитичных стран Европы. Попробовать это сделать в солнечном Королевстве — удачная идея хотя бы потому, что здесь исторически развита культура мелких торговых лавок и рынков, похода в специализированные магазинчики и рестораны, а малый и средний бизнес очень приветствуется.

Как выгодно купить коммерческую недвижимость в Испании

Чтобы определить, стоит ли вкладывать деньги в приглянувшийся Вам бутик или офис, прежде всего, нужно рассчитать его рентабельность. Показатели выше 6,5% в целом по стране считаются хорошими. Однако в столичных городах с очень большой концентрацией торговых помещений (например, элитные районы Мадрида и Барселоны), значение в 4,5-5% также не должно Вас отпугивать. Такая цифра выходит из-за более высокой цены за квадратный метр.

Формула расчета рентабельности:

Итак, если вы приобрели небольшой подержанный магазинчик за 150000 евро и сдаете его за 1000€ в месяц (12000€ в год), результат брутто составит 8%.

Подсчитав, что за эту коммерческую собственность Вы платите 400 € в качестве Impuesto de bienes inmuebles,180€ за коммунальные услуги и 120 € за страховку, а при оформлении купчей с вас взяли Impuesto de Transmiciones Patrimoniales 15000 € и 1100€ за работу нотариуса и внесение в реестр, к тому же у Вас 5000 € ушло на ремонт, цифра нетто будет равна 6,6%

На цену помещений для ресторанного, туристического, торгового бизнеса очень сильно влияет их расположение. Наиболее востребованы объекты на первом этаже на главных торговых улицах в престижных районах города. В случае со складами, индустриальными цехами и зданиями, наоборот, преимуществом может стать расположение в периферийной зоне рядом с хорошими транспортными развязками вблизи ключевых автомагистралей.

Если Вы приобретете один или несколько коммерческих объектов в Королевстве на общую сумму 500000 евро, то, как и в случае с жилыми площадями, Вы можете рассчитывать на золотую визу. Она разрешает беспрепятственный въезд в государство без какого-либо ограничения по срокам пребывания, а также дает право на работу в стране.

Как купить испанское коммерческое помещение или здание в кредит: основные условия

Местные банки дают ссуду на нежилую недвижимость в размере не более 65–70% от общей стоимости, тогда как для квартир и домов зачастую есть шанс получить финансирование до восьмидесяти процентов.

Окончательное решение зависит от множества факторов и выносится индивидуально после тщательного анализа Ваших документов, платежеспособности, типа занятости (являетесь ли Вы индивидуальным предпринимателем или оформляете ссуду на фирму), возраста, семейного положения, кредитной истории, наличия или отсутствия резиденции одного из государств ЕС.

Номинальная процентная ставка в среднем составляет четыре — пять процентов годовых. Период выплат, как правило, не превышает десяти-двадцати лет.

Покупка коммерческого помещения или здания в Испании: что это за процедура и как к ней готовиться

Процесс состоит из трех основных фаз.

Этап 1: Договор резерва

Вы вносите один процент от стоимости объекта, тем самым бронируя его и демонстрируя серьезность намерений продавцу и компании-посреднику. С этого момента они снимают объявление с интернет-порталов, перестают показывать пространство другим клиентам и начинают готовить бумаги к сделке.

В данный период важно проанализировать документы собственности — сверить имена владельцев и тип недвижимости (действительно ли он позволяет заниматься интересующим Вас родом деятельности), уточнить информацию о возможных задолженностях и обременениях, последних выплатах по счетам и налогам.

.

Этап 2: Контракт о намерениях (Contrato de arras)

Через несколько недель после договора резерва продавец и покупатель заключают частное соглашение. Клиент вносит задаток в размере 10% от стоимости, который не возвращается, если в дальнейшем он передумает приобретать local comercial без уважительной причины.

В документе должны быть четко указаны данные об объекте (адрес, регистрационный номер, техническое назначение), его точная цена и способ оплаты,сведения о владельце и заинтересованной стороне, а также крайняя дата подписания купчей.

Заключив договор, можно подавать ходатайство о кредите в местные банки.

Этап 3: Оформление у нотариуса («Escritura»)

В этот момент Вы вносите оставшуюся сумму на счет продавца, получаете ключи и вступаете в права владения. Вам остается оплатить необходимые пошлины и сборы, которые составят примерно двенадцать процентов от общей стоимости.

Налоги при приобретении коммерческой недвижимости в Испании

• Покупая объект у девелопера, придется заплатить НДС в размере 21%. Если же помещение не новое и находилось в эксплуатации более двух лет, требуется уплата ITP, impuesto de transmisiones patrimoniales. Ставка зависит от региона и составляет 5–10% от общей суммы.
• Обязателен также гербовый сбор (AJD): 0,5-1,5%.

Сопутствующие расходы

Прежде всего это комиссионные за работу нотариуса (0,1–2%) и регистрацию в реестре собственников (0,1-2%). Возможны также сборы за ипотеку (1–2%) и услуги адвоката (0,5–1%).

Затраты на содержание коммерческой недвижимости в Испании

• Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) — ежегодный налог на имущество. Рассчитывается от кадастровой стоимости. Ставка варьируется по региону.
• Gastos de comunidad — ежеквартальные выплаты в сообщество владельцев. Сумма зависит от количества и качества сервисов здания или прилегающей территории (лифт, консьерж и прочее).
• Расходы на ремонт при покупке подержанного объекта.
• Вывоз мусора.
• Счета за электричество, воду, газ.

В заключение

Итак, пандемия спровоцировала заметное снижение цен на небольшие магазины, отели и рестораны по сравнению с 2019 годом. Эксперты советуют присмотреться к предложениям в премиальных районах крупных городов и не терять удачный момент! Отрасль услуг никогда не потеряют своей актуальности: ведь уже сейчас туризм в курортных зонах Королевства практически реанимирован, а границы внутри Европы снова открыты. В скором времени ожидается смягчение требований на въезд и для путешественников, проживающих за пределами ЕС.

Офисные помещения в коронавирус также слегка просели в цене — однако, специалисты считают, что и это не продлится долго. Уже с сентября 2021 года треть крупных предприятий попросила своих сотрудников вернуться с удаленного режима на рабочие места. Необходимость в личных встречах и деловых переговорах не исчезнет, а особой популярностью будут пользоваться именно небольшие по площади залы и кабинеты.

Резюмируя ответ на вопрос, как купить коммерческое здание или помещение в Испании действительно выгодно, помните, что ключевым является рентабельность объекта (в среднем, она должна быть не ниже 6,5%). Географическое расположение, общее состояние и предполагаемый расход на ремонт, а также наличие долгосрочного контракта с арендодателем — это еще несколько факторов, которые всегда стоит учитывать. Когда объект найден и все цифры сошлись, следует тщательно проверить документы собственности и лицензии.

Если вам нужна помощь с подбором помещения для бизнеса в Испании или консультация юриста для запроса технических разрешений, анализа бумаг, а также решения любых налоговых вопросов, Вы всегда можете написать нам на info@barcelona.ru, позвонить или оставить сообщение WhatsApp на номер +34 610 52 07 25.