Contrato de arras в Испании: зачем нужен испанский договор задатка

Наконец-то нашли подходящую квартиру, дом мечты или коммерческое помещение в солнечном Королевстве и готовы оформлять покупку? А может быть, Вы собственник недвижимости, только что получивший достойное предложение от клиента на объект, который продаете? Поздравляем: часть непростого пути до финального подписания у нотариуса пройдена, но впереди еще ждет сбор и тщательная проверка документов, а также заключение важного соглашения с внесением задатка. Эту статью мы решили посвятить рассказу о contrato de arras в Испании: что это такое и зачем он нужен, как правильно его составить, какую информацию должен содержать, к чему обязывает участников и что гарантирует. Мы объясним, какую сумму в качестве залога принято переводить на счет продавцу согласно местной практике, а главное, можно ли ее впоследствии вернуть, и обо всех штрафных санкциях при отказе от сделки. 

Материал создан совместно с юристами и риелторами компании Barcelona Realty Group, которые регулярно помогают соотечественникам готовить подобный тип документа (включая его перевод на русский язык) и консультируют по спорным моментам. 

Зачем нужно оформлять договор задатка (contrato de arras в Испании)

Это частный контракт между собственником недвижимости и заинтересованным в покупке лицом. Свидетельствует о серьезности их намерений осуществить операцию compraventa у нотариуса. А также он требуется для целой серии таких промежуточных ходатайств как, например, прошение об ипотечном кредите или заявка на выдачу визы и NIE, если кто-либо из участников — нерезидент Королевства. Сумма взноса по местной традиции составляет десять процентов от общей стоимости жилья или коммерческого помещения и переводится напрямую на счет владельца.

Заключая соглашение, хозяин обязуется не рассматривать иных лиц в качестве потенциальных покупателей. В тексте четко указываются крайняя дата для подписания купчей и возможные штрафные санкции за несоблюдение условий.

Типы и нюансы оформления испанского договора задатка/contrato de arras

Существует три модели этого документа. От выбранного варианта во многом зависит, можно ли претендовать на возврат денег, если операция купли-продажи не состоялась.

Confirmatorias

Контракт подтверждает твердое намерение участников довести сделку до конца. Залог является частью финальной цены объекта недвижимости (sirve como parte del precio total del inmueble). Передумал продавец – обязан вернуть полученную сумму. Если решение поменял покупатель, то владелец вправе удержать поступившие ему на счет 10% или же вынудить вторую сторону к подписанию купчей через суд.

Этот вид договора имеет серьезный подводный камень — собственник может заключить его одновременно с несколькими людьми, а затем безболезненно расторгнуть пакт с наименее перспективным кандидатом, просто отдав ему задаток и не неся при этом никаких убытков.

Penales, или гарантийные

При несоблюдении условий владельцем, пострадавшее лицо вправе требовать возвращения десяти процентов, а также выплаты дополнительной компенсации за моральный ущерб.

Penitenciales/ de desistimiento

Это наиболее распространенная модель. Она подразумевает равнозначный риск потери в деньгах для обеих сторон в случае несоблюдения соглашения. При отказе клиент лишается внесенной суммы. Если же передумал сам покупатель, то обязан вернуть задаток в двойном размере.

Какие сведения должен содержать контракт

• Личные данные участников: паспорт, DNI, NIE, адрес проживания.
• Размер залога, вычитаемый из общей стоимости операции compraventa.
• Точное описание дома, земельного надела или помещения: наличие справки о пригодности для жилья (cédula de habitabilidad), кадастровый номер (referencia catastral), расположение и элементы планировки.
• Финальная цена продажи.
• Способ оплаты: банковский перевод или чек.
• Максимальный срок для осуществления купли-продажи (если нужна ипотека, закладывают около двух-трех месяцев).
• Возможные расходы по сделке.
• Обоюдное согласие пактующих на финальное подписание.

Размер залога

Исходя из местной практики, он составляет 10% от стоимости объекта. Тем не менее в некоторых случаях владельцы могут настаивать и на получении пятнадцати-двадцати процентов. Когда и зачем оформляют испанский contrato de arras (договор задатка) на выгодных для собственника условиях? Зачастую такое решение действительно обосновано и не вызывает протеста у второй стороны, если последняя просит дать внушительный период времени на подготовку документов (четыре-пять месяцев). Нередко это происходит, когда покупатель — иностранец и ему предстоит бюрократическая волокита на территории родного государства. 

А также есть смысл немного завысить процент взноса, когда объект недвижимости относительно дешевый. Риск потерять бóльшие деньги послужит гарантом серьезности намерений пактующих.

Облагается ли налогами акт внесения залога

Ответ однозначный — да! Задаток — это часть общей стоимости сделки, которая всегда подразумевает добавление к ней НДС (IVA) или пошлины на передачу имущества и гербовый сбор (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados). 

Разновидность налога зависит от многих нюансов: являются ли стороны физическими или юридическими лицами, какой тип недвижимости продается (земля, коммерческое помещение, дом), новостройка ли это или вторичное жилье.

На что обязательно следует обратить внимание при оформлении договора задатка/contrato de arras в Испании

До подписания этого документа рекомендуется изучить выписку из реестра собственников — Nota Simple Informativa, и проверить все данные о владельцах и их долях, точное описание объекта и адрес, а также наличие возможных задолженностей и обременений. Эту справку вы можете заказать у наших специалистов Barcelona Realty Group вместе с подробным юридическим анализом и переводом на русский язык.

Посмотрите по всему тексту, корректно ли указаны крайняя дата для встречи у нотариуса и стоимость. Расхождений нигде быть не должно.

Если возникают сомнения, зачем в испанском договоре задатка (contrato de arras) нужен тот или иной пункт и что он означает, лучше заблаговременно дать документ на вычитку профессиональному юристу.

Возвращается ли залог при отказе от финальной операции compraventa

Да, если отменил ее сам продавец или же в процессе подготовки к финальной сделке был выявлен обман и скрытые дефекты. 

В случае когда покупатель меняет свое решение без реальной на то причины (просто передумал или нашел вариант получше), внесенная сумма будет потеряна.

Как вернуть задаток

Для этого существует несколько благоприятных условий:

• В договоре явственно прописано, что пакт представляет собой именно arras penitenciales. Желательно, чтобы были заранее оговорены случаи, когда лицо имеет право потребовать возврат денег (отказ мэрии принять планируемый проект строительства, не выдали ипотеку и так далее). 
• Однозначно можно рассчитывать на возвращение залога, если изменил намерение сам владелец.
• Выявлены серьезные дефекты (повреждение структуры здания, о существовании которого не предупредили).
• Форс-мажорные обстоятельства. Классический случай в период коронавирусного карантина, — невозможность взять кредит в банке из-за неожиданного увольнения или существенного сокращения зарплаты на работе.

Бывает и так, что при оформлении документов покупатель не успевает подготовиться к подписанию в обозначенный срок. Как правило, с собственником всегда можно договориться и перенести дату, объяснив объективные причины. Но ни в коем случае это не станет весомым аргументом для того, чтобы отказаться от купли-продажи совсем и попросить возврат средств.

Когда залог не возвращается

Заинтересованное в приобретении имущества лицо практически всегда теряет его в следующих ситуациях:

•  сделка у нотариуса сорвалась по его вине
•  нигде в тексте не указано, что выбрана именно модель arras penitenciales
•  в соглашении о намерениях нет никаких специальных параграфов, определяющих форс-мажорные обстоятельства  

Возможен ли возврат суммы по расписке   

Arras не стоит путать с авансом, передаваемым потенциальным покупателем для того, чтобы зарезервировать объект недвижимости за собой в самом начале переговоров с владельцем. Взнос составляет 1% от общей стоимости. Взамен оплаты клиент получает расписку (hoja de la reserva). Она дает право вернуть деньги полностью, если compraventa не состоится.

В случае с десятипроцентным задатком в Испании нужен именно договор. Зачем? Помимо платежной функции, он служит свидетельством обоюдного желания сторон заключить контракт купли-продажи и прописывает их ответственность при его неисполнении. Таким образом, есть риск потери залога в качестве штрафной санкции.

В завершение

Итак, еще раз перечислим ключевые положения и суть контракта де аррас.

• Очень важен тип соглашения о намерениях. Оптимальный вариант, в равной степени защищающий как продавца, так и покупателя, — это именно arras penitenciales. При нарушении условий виновный несет ощутимые денежные потери.
• Contrato de arras — это не аванс за бронирование. Он предшествует акту compraventa и обязывает заинтересованного клиента внести на счет собственника десять процентов от оговоренной общей суммы за операцию.
• Перед подписанием документа нужно проверить все данные о квартире по Nota Simple (нет ли долгов, кто реальный владелец), правильно рассчитать дедлайн для встречи у нотариуса, а также в случае необходимости добавить параграф о форс-мажоре, при котором вы можете получить деньги обратно.
• Составление и анализ этого соглашения лучше доверить профессиональным риелторам и юристам.

Если Вам предстоит сделка с недвижимостью и все еще остались вопросы о том, зачем оформлять contrato de arras в Испании и как это сделать правильно, Вы можете написать нам на info@barcelona.ru или позвонить по телефону +34 610520725. Специалисты barcelona.ru проконсультируют вас лично и помогут оперативно найти решение для конкретной ситуации.